ВОПРОС / ОТВЕТ

Покупка квартиры по ипотеке

Использование ипотеки. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.
Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

 

      Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

К таким вещам относят:

  1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
  2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

При подачи заявки о кредите необходимо трезво оценить свои доходы. Если ваш доход не превышает определенной суммы (зависит от решения конкретного банка), то это является недопустимым порогом для банка, и на выдачу кредита вам можно не рассчитывать. В некоторых случаях банки готовы рассматривать не только официальный доход, но и неофициальный, в таком случае подтверждением вашей платежеспособности могут послужить недвижимость, автомобиль и прочее.

Если у вас есть семья, то минимальная сумма заработной платы должна причитаться на каждого члена, вне зависимости от его работоспособности. В последнее время в нашей стране наблюдается кредитный бум. Кредитные эксперты не успевают за бесчисленным потоком анкет с заявками о кредитах. Для этого был перенят опыт у западных стран – введение скоринговых систем. Скоринг – компьютерная система, автоматически оценивающая платежеспособность клиента и можно ли доверить ему в плане выдачи кредита. Поэтому, причиной невыдачи может стать компьютер.

Это можно избежать, например, исключив возможность допущения ошибок в документах. Помарки и исправления к отрицательном результату не приведут, а вот фактическая ошибка может либо снизить допустимую сумму выданного кредита, либо вовсе исключить возможность выдачи кредита данному лицу.

Рассматривая заявку на кредит какого либо клиента, банк проверяет его на наличие кредитов в остальных банках, как правило это делается с помощью бюро кредитных историй. Если у клиента имеются ссуды в иных банковских учреждениях, то это также может стать причиной отказа, но не обязательно. Бюро кредитных историй может выдать информацию о клиенте трех видов: отсутствие информации – если клиент попросту не брал в данном банке кредитов и не имеет кредитной истории. Также есть негативная информация – в таком случае клиенту скорее всего не выдадут кредит, и положительная – если у клиента кредитная история не вызывает сомнений, имеется хороший доход, в таком случае даже при наличии непогашенных кредитов, клиенту не будет предъявлен отказ.

Если заявка одобрена, не стоит забывать о том, что необходимо внимательно прочитать весь кредитный договор. Если возникли вопросы и недопонимания, лучше сразу разъяснить все у кредитного эксперта. Сейчас в договоре указаны как процентная ставка, так и все остальные комиссии и сборы, эффективная ставка (сумма переплаты), поэтому можно сразу представить какова будет нагрузка личного бюджета. Сразу стоит также обговорить каким способом лучше его выплачивать, чтобы не возникли неудобства в дальнейшем.

Но все же прежде, чем подавать заявление на ипотеку, обязательно проконсультируйтесь с менеджером банка, который объяснит вам все конкретные условия, посчитает сумму, которую вы в конечном счете заплатите, объяснит все процедуры получения и выплаты кредита и многое другое.